森美

          投資的前後關係 投資的前後關係選定一個房地產,到底事先挑房地產?還是先準備自備款? 我認為先找到機會,再來找錢! 原因是如果沒有設算過整個機會與預期的獲利能力,準備多少、資金來源組合都有很大的不確定性 商務中心! 思想是免費的,附加價值是整件事的知識學習過程! 也可以說機會找到了,金主自然就會出現! 舉個失敗的案例說明: 有一天小陳跑過來 個人信貸找我,請我幫一個忙,想借100萬買一間法拍屋,位於新店的某一個地方,既然要找我幫忙,我就可以問很多關鍵性的問題,像: 1. 小陳對法拍程序熟不熟?網路?信用卡代償庤冗茠?請代標公司標! 2. 對這個房地產的估價為多少?3家貸款銀行設算的價格! 3. 對這個房地產取得後有沒有處理想法?預測可以賣500萬! 4. 萬一賣不 東森房屋掉的話,如何還我錢?不知道! 像這種錢,就算我有錢,我也絕對不會借,從這四題的答案都不是正確答案,也就說投資這個人有非常大的風險,從誘因設計上,也沒有吸引我的理由,如果只是因為彼此是 室內設計非常好的朋友,那麼為什麼不是小陳借我而是我借小陳! 為什麼? 1. 請代標公司標?可以確定的是必須支付4%左右的手續費,代表小陳學藝不精!借100萬太少,代表小陳不知道7天內要繳清7成餘款或代標公司代墊利息!以 房屋二胎小陳目前失業是帶不到七成房貸! 2. 請估價師估出來的價格,代表小陳對估價一點都不清楚,或者說小陳只能選擇相信估價師,這樣的結果等於套牢! 3. 預測賣得掉!沒有賣不掉的租金與改裝計畫! 4. 不知道如何還!就算了 景觀設計,也沒有設計一套對債權人有利的好處與保障! 如果這種提案都可以從我身上拿到錢,那我改名叫座提款機好了! 舉個成功的案例說明: 我認識一個房地產大亨!小蘇! 小蘇在做土地招商時,都是先找承租戶再來承租土地!(時序顛倒) 哪我就很好奇!問小蘇說,土 信用卡代償地承租開標都還沒有開始,找承租戶風險是否太大! 小蘇說: 1.10家承租戶都找到了,也談好租金條件了,還有第二順與第三順的廠商備胎! 2.貸款銀行也找到了!開發基金有找到!營運基金可有找到! 3.經營企劃書與10損益表與還款計畫都找到創投公司投入資金! 4.也肯定標得到,因 票貼為競爭對手有的是黃昏市場或回收商,出不起這麼高的租金！ 這次換我求小蘇說,如果下次您要去標哪一場,也讓我作小股東!我願意出資! .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 網路行銷  .